고덕지구 - 중앙일보

강동 고덕지구, 올해 재건축사업 본격화

올 사업 동시다발 진행…2만 가구 친환경 단지로

서울 강동구 고덕지구. 한강과 고덕산 사이 93만4730㎡의 평지에 1980년대 초반 택지개발사업으로 조성된 낡은 아파트 1만1000여가구와 단독주택이 모여 있다.   잠실과 가깝고 올림픽대로,중부고속도로,서울외곽순환도로 등을 쉽게 이용할 수 있어 재건축만 되면 잠실에 버금가는 인기주거지가 될 곳으로 꼽힌다. 지하철 5호선도 지구 한가운데를 지나간다. 이런 고덕지구의 재건축사업이 올해 본격화한다. 지난해 고덕시영,고덕주공 2~7단지가 새 정비계획을 수립했다. 정비계획수립은 가구수, 집크기 등 재건축을 위한 구체적인 계획을 세우는 것이다. 이에 따라 각 단지마다 본격적인 사업추진을 위해 잰걸음을 하고 있다.   지난해 11월 26일 고덕주공2단지가 조합설립인가를 받은 게 대표적이다. 고덕동 양원규 공인중개사는 “올해 고덕지구에서 재건축 사업이 동시다발로 진행될 것”이라며 “사업속도가 빨라짐에 따라 집값도 오름세를 탈 가능성이 크다”고 말했다. ◇신도시급 첨단 아파트 단지=재건축을 통해 고덕지구에 새로 생기는 아파트는 1만6000가구 가량. 단독주택 재건축 4000여가구를 합치면 2만가구의 새 아파트촌이 만들어지는 것이다. 여기에다 지난해 재건축 공사를 끝내고 입주한 고덕아이파크(옛 고덕주공1단지ㆍ1142가구)와 인근 강일지구,미사지구까지 합하면 3만가구이상의 신도시급 주거단지가 형성된다. 대부분 2종 일반주거지역인 이 곳은 재건축 규제 완화의 수혜를 많이 본다. 대부분 단지가 2종주거지역의 법정 상한용적률인 250%를 채웠다. 고덕주공2단지는 지상 5층 이하 83개동 2771가구의 낡은 아파트가 용적률 249.95%, 건폐율 18.40%를 적용받아 지상 12~35층 55개동 4064가구로 탈바꿈한다. 고덕주공 3단지는 용적률 249.64%로 지상 11∼35층 아파트 3477가구가 들어설 예정이다. 전용면적 기준 ▲60㎡이하 699가구(20.1%) ▲60~85㎡ 1421가구(40.9%) ▲85㎡ 초과 1357가구(39.0%) 등이다. 고덕주공 4단지는 전체 대지면적 3만4559㎡를 대상으로 사업이 진행된다. 용적률 249.72% 에 지상 8∼24층 높이로 지어진다.▲60㎡이하 114가구(20.07%) ▲60~85㎡ 228가구(40.14%) ▲85㎡ 초과 226가구(39.79%) 등 총 568가구다. 고덕주공5단지는 기존 890가구가 용적률 249.76%, 건폐율 19.58%를 적용받아 지상 7~35층 20개동 1420가구로 바뀐다. 고덕주공5단지는 현재 27개동 890가구가 재건축을 통해 27개동 1465가구로 575가구가 늘어난다. 59㎡ 97가구, 60㎡ 294가구, 60~85㎡ 664가구, 85㎡ 초과 507가구가 단지를 이룬다. 용적률은 법정 상한선인 249.82%가 적용됐으며 최고 층수는 35층이다. 고덕 주공 6단지에는 8만6871㎡ 부지에 용적률 249.90%, 건폐율 18.68% 가 적용돼 최고 30층짜리 19개동, 1524가구가 지어진다. 고덕주공 7단지 8만9869㎡에는 용적률 249.53%, 건폐율 19.50%로 35층 이하의 아파트 21개 동 1610가구가 새로 지어진다. 고덕시영은 19만4302㎡의 땅에 용적률 249.05%로 지상 12∼35층 아파트 3295가구가 들어선다. ▲60㎡이하 670가구(20.33%) ▲60㎡∼85㎡ 1551가구(47.07%) ▲85㎡초과 1074가구(32.60%) 등이다. 아파트외에 단독주택 재건축도 속도를 내고 있다. 고덕지구 내 단독주택 지역 3곳인 고덕1동, 고덕2동1지구, 고덕2동2지구 3개 단지는 현재 주택재건축정비구역지정을 기다리고 있다. 예상 계획가구수는 4260가구다. ▲고덕1 1869가구▲고덕2-1 1064가구 ▲고덕2-2 1327가구 등이다. ◇수익성은?=앞으로의 재건축 일정은 단지별 조합설립인가,사업시행인가, 관리처분인가 등이다. 올해말부터 본격적인 이주와 철거가 시작될 것으로 강동구청은 내다보고 있다. 벌써 이런 기대감이 집값에 반영되고 있다.   지난해 9월의 총부채상환비율(DTI)규제 확대실시 이후 잠시 주춤했던 고덕지구 아파트의 호가가 최근 오름세로 돌아섰다. 급매물이 소화되면서 지난해 10월보다 2000만원 이상 호가가 올랐다. 가장 사업속도가 빠른 곳은 조합설립인가가 난 고덕주공4단지, 고덕시영아파트, 고덕주공2단지 등이다. 이 중에서 고덕주공4단지가 가장 먼저 이주를 시작할 것으로 예상된다. 고덕지구 재건축의 투자성은 좋은편이다. J&K부동산투자연구소가 고덕시영 재건축 계획을 기준으로 분석한 결과에 따르면 고덕지구에서 대지지분 85㎡가 넘는 기존 아파트를 사면 새 중형아파트를 오히려 돈을 받아가며 배정받을 수 있는 것으로 나타났다.   전용면적 85㎡를 배정받는 데 필요한 추가부담금이 43㎡(대지지분 56㎡) 조합원의 경우 2억1000여만원, 56㎡(대지지분 71㎡) 1억원, 62㎡(대지지분 82㎡) 2000여만원 등이다. 72㎡(대지지분 98㎡) 조합원은 1억원 정도를 환급받는다. 그러나 이는 전용 85㎡아파트의 일반 분양가를 최대한 보수적으로 잡은 결과여서 실제 분양가를 적용할 때는 이보다 수익성이 더 좋아지게 된다. 지난해 11월 조합원분을 제외한 나머지 아파트를 일반에게 분양한 고덕아이파크의 경우 3.3㎡당 분양가를 평균 2450만원으로 책정했는데도 청약성적이 좋았다.   주변 부동산중개업소에서는 지금 고덕지구에서 재건축을 추진중인 아파트들이 실제 일반분양을 할 때쯤에는 3.3㎡당 분양가가 최소 3000만원 수준으로 올라갈 것으로 예상한다. 고덕지구의 또다른 매력은 친환경 단지로 조성된다는 것이다. 강동구청은 고덕지구에 신재생에너지를 이용한 정부의‘그린홈’개념을 도입해 저에너지 친환경 단지로 만들 계획이다. 주변의 크고 작은 공원들을 연결해 서울 동남권 최고의 친환경 첨단 주거단지로 개발하겠다는 것이 강동구청의 계획이다.   교육여건도 좋다. 배재중ㆍ고, 명일중, 광문고, 한영중ㆍ고, 한영외고,고덕중, 명일여고 등 학부모들이 선호하는 학교들이 같은 학군에 있다.

함종선 기자 jsham@joongang.co.kr

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