부동산 시장의 변화 과정

1. 시기별 상승 원인

1990년 : 주택공급 부족, 소득증가(유동성), 규제완화

1980년대 약 300만명에 이르는 수도권 인구 유입에 따른 주택 부족과 1988년을 전후로 한 시기의 경기호황과 임금 상승 등에 따른 유동성 증가 와 1988.8.10 부동산종합대책 등을 포함한 경기부양조치 17건(규제완화조치)

2002년 : 공급부족, 저금리, 과잉유동성(가계대출 급증), 규제완화(IMF 경기진작)

1997년 경제위기에 따른 주택건설부진을 초래하였고 이후 점진적인 경기호전과 함께 시작된 주택수요 따르지 못함.

상대적으로 낮은 대출 금리 와 IMF 경기진작을 이유로 한 각종 부동산 규제 완화효과에 따른 주택 매수 수요 급증.

2006년 : 수급불균형, 과잉유동성, 저금리, 풍부한 부동자금

2003년을 전후로 시작된 각종 부동산 규제로 인한 신규 주택공급물량이 적어지고 전반적인 저금리기조와 풍부한 시중 부동자금의 부동산 불패 심리에 따른 강남권 중심부동산과 2000년대 전반기에 상대적으로 상승하지 않은 저가 소형주택위주의 부동산으로 자금 유입.

2009년 : 수급 불균형, 저금리, 규제완화(경제위기 경기진작)

2008년 말부터 시작된 경제위기로 인한 부동산 가격 하락에 따른 경기부양을 위한 각종 부동산 규제 완화와 기준금리 2%라는 초저금리기조와 서울강남권 등지의 고급주택수요 증가, 지역 내 추가 공급 미비에 따른 주택가격 상승 기대심리 자극.

2003년 이후 시작 된 재건축 아파트에 대한 규제완화와 다주택보유 및 양도세제의 완화 등에 따른 주택매수 심리 자극 중장기적 경기 불황에 대한 불안감 감소.

2. 시기별 상승 진원지

1990년 : 전국 아파트 값 상등 (서울 및 신도시 전지역)

2002년 : 강남재건축 아파트

2006년 : 강남재건축 아파트, 서울 수도권 소형주택

2009년 : 강남재건축 아파트

3. 상승이전 정부정책

1990년 : 88.8.10 부동산종합대책 등 경기부양조치 17건

2002년 : 98.5.22 주택경기활성화대책부터 2000년 11.1건설산업 활성화대책에 이르기까지 18회30여건

2009년 : 경기부양정책 등 총11회

4. 부동산 상승률

1990년 : 1987년~1990년까지 3년간 7.1%→21% 상승

2002년 : 2000년~2002년까지 3년간 0%→16.4% 상승

** 98년 -12.4%→ 02년16.4%

2006년 : 2004년~2006년 까지 3년간 -3% →11.6% 상승

2009년 : 2008년12월 - 0.7% / 2009년6월 0.2 상승

* 수도권 2008년12월 - 1.1% / 2009년6월 0.3 상승

* 서울   2008년12월 - 1.2% 2009년6월 0.4 상승 

 

 

5. 부동산 가격 상승에 따른 정부 조치

1990년:90.4.13 투기억제 대책 등 9회

2002년:02.1.8 주택시장안정대책 등 5차례 등 투기억제조치 31건

6. 부동산 억제 정책에 따른 결과

1990년 : 91년부터 97년까지 집값 안정

* 1기신도시 공급 정책에 따른 주택 가격안정

2002년 : 04년 -3%대까지 일시적으로 하락했으나, 이후 06년까지 계속해서 상승

* 06년 11.6% 상승

7. 시기별 부동산 가격 상승기의 특징

1990년 : 주택 공급부족 수급불균형과 과잉유동성에 따른 자금유입으로 인한 주택 가격상승 촉발되었으며 이후 1기신도시공급정책을 통한 주택공급을 하였으나 주택분양기간(88년~90년)중에도 지속적으로 주택가격상승 하였음. 이후 분양주택 입주시기인 1992년을 전후로 하여 주택가격이 하락세로 전환되는 특징을 보였다.

2002년 : 1998년 이후 주택 건설 부진에 따른 공급 부족과, 저금리, 경제위기시 지연되었던 주택 수요의 촉발 등과 풍부한 유동자금 발생에 따른 주택가격 상승 등의 수요와 공급부족에 따른 가격 상승시기

2006년 : 전반적인 부동산 불패 심리와 강남권일원의 주택공급 부족 풍부한유동자금과 저금리 등의 복합적 상황 등으로 각종 정부 정책의 실효성 이 시장에 반영되지 못함

상기의 시기별 부동산 가격상승과 정부 억제 정책 등을 분석하여 보면 정부에 의한 각종 부동산 억제정책의 실효성역시 실질적인 공급이 이루어지지 않을 경우 억제정책에도 불구하고 지속적으로 상승함을 알 수 있다.

8.주택 시장의 변화와 향후 주택시장전망

1980년대 전반적인 주택가격이 상승하던 시기와 1990년대 아파트위주의 부동산 상승시기 그리고 2000년 대들어 지역별 품목별 호재와 수요에 따른 가격 상승기라는 특징을 보여주고 있다.

다시 말해 1980년대의 부동산 시장은 톶 아파트 연립주택 단독주택 등의 가격 상승률이 큰 차이를 보이지 않았으나 1990년대 들어 전반적으로 아파트위주의 부동산 가격이 상승하였고 상대적으로 단독주택과 연립 등의 부동산은 상승률이 낮은 시기였다.

이후 2000년대 들어 재건축 재개발 등의 일부 개발 호재 지역과 주택 선호도가 높았던 강남권 등지의 주택 가격 상승률이 다른 지역의 부동산에 비하여 높은 가격 상승률을 보이는 특징을 보이고 있다.

이러한 점은 1990년대 까지 상대적으로 주택 공급률이 저조하였기에 모든 주거용 부동산의 가격이 상승하였으나 2000년대 들어 점진적인 주택보급률의 증가 등에 따라 주택에 대한 뚜렷한 선호도가 일반화되며 지역적 선호와 유형별선호도가 시장에 반영된 시기라 할 수 있다.

이러한 소비자의 주택 유형별 지역별 선호도는 지속적으로 주택 보급률이 올라갈수록 더욱 차별화되어 시장에 반영될 것으로 보인다.

또한 주기적인 부동산 가격 상승과 정부의 각종 투기 억제정채역시 실질적인 주택요를 따르지 못하는 대책은 주택가격 억제에 큰 영향을 보이지 않을 수 있고 각종 정책역시 일시적 효과만 있을 뿐 중장기적인 억제 정책으로서는 실효성이 낮다고 생각된다.

1970~80년대의 고도성장기와 수도권인구의 급속한 증가시기에는 절대적으로 부족한 주택과 수요에 따라서 주택선호도와 달리 공급이 최우선되는 시기였다 그러나 1990년를 거치며 2000년대에 들어서며 우리의 주택 공급은 일정부분 공급이 되었고 이러한 공급위주의 정책에서 수요자의 기호에 맞는 주택 공급이 절실해지는 시기가 도래하였다고 본다.

1990년대를 기점으로 우리나라의 주택시장은 공급자 우위 시장에서 이제는 수요자의 수요자 우위시장으로 전화되었다고 할 수 있다.

이러한 시장의 급변화에 대응하기위해서는 더욱 실질적이고 시장 변화에 맞는 적절한 주택 공급 정책이 절실한 시기라고 보여지며 2009년 들어 일부지역으로부터 시작된 주택가격 불안역시 이러한 선호지역 선호주택에 대한 수요증가라는 점을 고려해야 하지 않을까한다.

2010년 이후 서울 및 수도권지역의 주택 공급에 대한 전반적인 점검을 통하여 수요자의요구에 맞는 주택공급이 이루어지지 않을 경우 2002년과 2006년 등에서 격은 주택가격 불안은 당분간 지속 될 것으로 보이고 이러한 주택 가격불안은 과거와 달리 전국적인 확산 또는 수도권전반지역으로 확산이 아닌 특정지역 또는 서울중심의 주택가격 불안 이 다른 지역보다 높게 발생할 가능성이 있다.

수도권지역의 지속적인 주택공급으로 경기도 일원의 주택 수요는 일정부분 충분할 수 있지만 강남권등지와 서울 내 주택 수요에서는 과거 정부와 같은 재건축 재개발등의 도시 내 기존주택의 리모델링이 지연되며 신규 주택의 추가공급이 이루어지지 않을 경우 언제든 주택 가격 불안은 야기될 것으로 보이기 때문이다.

 

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