서울고법 2008.5.27. 선고 2007나73262,73279 판결 【정관변경무효확인·재건축결의무효학인등】:상고 |
[각공2008하,1141] |
|
대지면적 |
건축연면적 및 건축규모 |
용적률(%) |
복리시설/상가 | |||||||||
건축연면적 |
층수 |
동수 |
평형별 아파트 세대수 | |||||||||
25 |
34 |
41 |
47 |
54 |
63 |
합계 | ||||||
약133,661.30㎡(약40,432.54평) |
약487,799.56㎡(약147,559.37평) |
14-35층 |
25동 |
572 |
878 |
564 |
379 |
260 |
114 |
2,767 |
269.67 |
- |
철거 및 건설 공사비 |
기타 사업비용 |
합 계 |
약 383,654,362,000원 |
약 143,099,373,000원 |
약 526,753,735,000원 |
o 사업추진방식은 조합규약이 정하는 바에 따라 총회에서 재적조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성으로 결정한다. |
o 분담금을 정하기 위한 조합원의 권리금액 산정은 아래 ‘① 현 소유 주택평형을 기준으로 분담금을 정하는 경우’와 ‘② 현 소유 토지 및 건축물을 평가하여 분담금을 정하는 경우’ 중에서 ‘관리처분계획 수립을 위한 총회’에서 조합규약이 정하는 바에 따라 재적조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 찬성으로 확정한다. |
[공동주택(아파트)소유 조합원의 분담금 산정] |
▷ 도급제 방식으로 사업을 추진하기로 결의한 경우의 비용분담 : |
① 현 소유주택 평형을 기준으로 분담금을 정하는 경우 |
* 조합원 분담금 = 분양받을 아파트의 분양금액 - (당해)조합원의 권리지분 |
* 조합원의 권리지분 = 주택평형별 개발이익금 배분금액 × (당해)조합원 현 소유주택 평형별 평균대지면적 |
* 주택평형별 개발이익금 배분금액 = 개발이익금 ÷ 아파트 소유 조합원의 총 소유 대지지분 면적 |
* 개발이익금 = (총 분양수입금 - 기타 수입금) - (건축비 등 총 사업비) |
② 현 소유 토지 및 건축물을 감정평가하여 분담금을 정하는 경우 |
* 조합원 분담금 = 분양받을 아파트의 분양금액 - (당해)조합원의 권리지분 |
* 조합원의 권리지분 = |
개발이익금 × (당해)조합원의 현 소유토지 및 건축물평가액/사업구역 내 전체조합원의 현 소유토지 및 건축물총평가액 |
▷ 지분제 방식으로 사업을 추진하기로 결의한 경우의 비용분담 : |
* 시공사선정시 시공사가 제시하는 조합원 권리지분(무상지분) 금액과 분양평형별 부담금액에 따른다. |
[상가 등 소유조합원의 분담금산정] |
▷ 상가 구분소유권자의 분담금 산정은 별도의 관리처분계획에 따른다. |
(다만, 상가조합원들에게 배부된 동의서에는, 이 부분이 “상가 소유조합원과의 협의에 의하여 건축계획을 수립하고, 비용을 산출한 후 조합과 상가 소유 조합원이 별도로 합의하는 비용분담기준에 따라 비용을 분담하기로 하며, 관리처분계획 수립시 비용분담금액을 최종확정한다.”고 되어 있음) |
구분 (단위 : 천원) |
조합원의 1평당 권리지분 : 18,108 | ||
〈18평형〉 |
〈25평형〉 | ||
대지지분 : 17.705평 |
대지지분 : 24.568평 | ||
권리지분 : 320,602 |
권리지분 : 444,877 | ||
입주예상평형 |
예상분양금액 |
예상부담금 | |
25평형 |
212,160 |
-108,442(환급) |
-232,717(환급) |
34평형 |
320,310 |
-292(환급) |
-124,567(환급) |
41평형 |
423,600 |
102,998(부담) |
-21,277(환급) |
47평형 |
538,120 |
217,518(부담) |
93,243(부담) |
54평형 |
728,260 |
407,658(부담) |
283,383(부담) |
63평형 |
915,040 |
594,438(부담) |
470,163(부담) |
o 아파트 : 분양평형 결정은 조합원의 분양신청에 의하고, 경합이 있는 경우 현 소유(종전주택)평형이 큰 조합원에게 우선권을 부여하고, 평형이 동일한 경우의 평형 선택과 동, 호수의 결정은 채권액(고액)순으로 분양한다. |
o 상가 : 분양면적 및 호수 결정은 분양신청에 의하고, 경합이 있는 경우 종전(현재) 소유 상가의 동일층 조합원에게 우선권을 부여하고, 층이 같은 경우에는 감정평가금액이 높은 조합원에게 우선 선택권을 부여하며, 평가금액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의한다. 단, 분양면적과 호수는 조합의 상가분양계획에 의해 분할하여 정하는 면적과 호수에 의한다. |
o 잉여분 처분에 관한 사항 : 조합원에게 분양하고 남는 아파트와 상가 등 부대·복리시설은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 규정에 따라 분양하고, 분양금은 사업비용에 우선 충당한다. |
o 토지 배분에 관한 사항 : 신 건물의 토지는 공유지분으로 주어지되, 그 비율은 ‘집합건물 소유 및 관리에 관한 법률’이 정하는 바에 따른다. |
동 수 |
신축 아파트 평형 | ||||||||
26평형 |
34평형 |
44평형 |
52평형 |
62평형 |
72평형 |
81평형 |
합계 | ||
신축세대수 |
489 |
978 |
130 |
210 |
231 |
224 |
182 |
2,444 | |
1순위 신청 |
18평형 조합원 |
3 |
347 |
439 |
174 |
153 |
73 |
26 |
1,215 |
25평형 조합원 |
0 |
6 |
57 |
210(1명 변경) |
157 |
34 |
23 |
486 | |
경합 여부 |
미달 |
미달 |
경합 |
경합 |
경합 |
미달 |
미달 |
| |
18평형 조합원 |
1순위 배정 |
3 |
347 |
73 |
1 |
74 |
73 |
26 |
597 |
2~5순위 배정 |
|
|
366 |
173 |
79 |
|
|
618 |
대지면적(㎡) |
건축연면적 및 규모와 세대수 |
용적률(%) | ||||||||||
건축 연면적(㎡) |
층수 |
동수 |
아파트 세대수 | |||||||||
26평형 |
34평형 |
44평형 |
52평형 |
62평형 |
72평형 |
81평형 |
합계 | |||||
133,349.00 |
535,231.72 |
지하3층, 지상22-32층 |
27동 |
489 |
978 |
130 |
210 |
231 |
224 |
182 |
2,444 |
269.95 |
입주희망평형 |
예상평균분양가 |
〈18평형을 소유한 조합원〉 |
〈25평형을 소유한 조합원〉 | |||
평당평균 분양가 |
세대당 평균분양가 |
예상평균 권리가액 |
예상평균부담금 |
예상평균 권리가액 |
조합원 예상평균부담금 | |
26평형 |
15,879 |
420,602 |
625,677 |
-205,075(환급) |
865,101 |
-444,499(환급) |
34평형 |
17,078 |
581,362 |
625,677 |
-44,315(환급) |
865,101 |
-283,739(환급) |
44평형 |
18,006 |
801,825 |
625,677 |
176,148(부담) |
865,101 |
-63,276(환급) |
52평형 |
18,567 |
966,787 |
625,677 |
341,110(부담) |
865,101 |
101,686(부담) |
62평형 |
18,820 |
1,170,615 |
625,677 |
544,938(부담) |
865,101 |
305,514(부담) |
72평형 |
18,971 |
1,373,227 |
625,677 |
747,550(부담) |
865,101 |
508,126(부담) |
81평형 |
19,094 |
1,555,317 |
625,677 |
929,640(부담) |
865,101 |
690,216(부담) |
입주희망평형 |
예상평균분양가 |
〈18평형을 소유한 조합원〉 |
〈25평형을 소유한 조합원〉 | |||
평당평균 분양가 |
세대당 평균분양가 |
예상평균 권리가액 |
예상평균부담금 |
예상평균 권리가액 |
조합원 예상평균부담금 | |
26평형 |
15,879 |
420,602 |
598,476 |
-177,874(환급) |
827,492 |
-406,890(환급) |
34평형 |
17,078 |
581,362 |
598,476 |
-17,114(환급) |
827,492 |
-246,130(환급) |
44평형 |
18,006 |
801,825 |
598,476 |
203,349(부담) |
827,492 |
-25,667(부담) |
52평형 |
18,567 |
966,787 |
598,476 |
368,311(부담) |
827,492 |
139,295(부담) |
62평형 |
18,820 |
1,170,615 |
598,476 |
572,139(부담) |
827,492 |
343,123(부담) |
72평형 |
18,971 |
1,373,227 |
598,476 |
774,751(부담) |
827,492 |
545,735(부담) |
81평형 |
19,094 |
1,555,317 |
598,476 |
956,841(부담) |
827,492 |
727,825(부담) |
대지면적 |
건축 연면적 및 건축규모 |
용적률 | |||||
건축 연면적 |
층수 |
동수 | |||||
주구중심1 |
주구중심2 |
주구중심1 |
주구중심2 |
주구중심1 |
주구중심2 | ||
5,799.50㎡(1,754.34평) |
18,910.44㎡(5,720.40평) |
3,698.57㎡(1,118.81평) |
지하2층~5층 |
지하2층~5층 |
2개동 |
245.99% |
248.07% |
○ 사업추진방식은 독립체산제 방식으로 하되, 상가조합원이 별도로 정한 상가운영규정에 따라 소유조합원 분담금 산정기준을 아래와 같이 한다. |
[상가 등 부대·복리시설 소유조합원의 분담금 산정방식] |
* 조합원 분담금 = 분양받을 상가 등의 분양금액 - 조합원의 권리가액 |
* 추정비례율 = (사업완료후의대지및건축시설의)총수입-공동부담소요비용/종전토지및건축물의총평가액×100 |
* 권리가액 : 각 조합원별 소유지분 × 추정비례율 |
* 공동부담 소요비용 = 공사비, 설계비, 감리비, 금융비용, 조합운영비, 각종 보상비 등 조합원이 공동으로 부담하여야 하는 총사업비 |
○ 평형결정 : 종전 건축물 소유면적 및 층별 위치를 기준하여 분양함을 원칙으로 하며, 분양받는 상가의 가액과 종전 가액과의 차액은 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」에 의한 공인감정평가 기관 2개 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 산술한 금액으로 정산하기로 한다. |
○ 동·호수 결정 : 분양신청한 조합원이 희망하는 층, 호수를 우선 배정하며, 경합이 있는 경우에는 기존 소유상가와 동일층, 동일 위치 분양신청자를 우선하고, 호수 선택은 종전상가의 건축물 및 토지의 감정평가액을 기준으로 평당 감정평가금액이 높은 조합원에게 우선 선택권을 부여한다. |
○ 아파트 분양 : 상가 등 부대·복리시설 소유조합원이 상가를 분양받기를 포기하고 아파트를 분양받기를 희망할 경우 조합원의 종전가액이 분양주택 중 최소분양단위 규모 추산액에 정관에 정한 비율을 곱한 금액보다 높을 경우, 아파트 조합원이 분양받고 남는 잔여세대에 한하여 1주택을 분양할 수 있다. 단, 아파트 분양금액과 상가 소유대지 권리지분과의 차액은 아파트 분양계약시 정산하기로 한다. |
○ 잉여분 처분에 관한 사항 : 조합원에게 분양하고 남는 상가 등 부대·복리시설은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 규정에 따라 분양하고, 분양금은 사업비용에 우선 충당한다. |
○ 토지 배분에 관한 사항 : 신건물의 토지는 공유지분으로 주어지되, 그 비율은 집합건물법이 정하는 바에 따른다. |
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