[스크랩] 공공관리제도 관련 도정조례 개정 내용

 

< 공공관리제도 관련 도정조례 개정 내용 >

연번	구 분	주요내용
1	공공관리의 적용례	- 조합총회에서 시공자와 설계자를 모두 선정한 정비사업은 공공관리제도 적용대상에서 제외
2	공공관리 적용 정비사업	- 조합이 시행하는 사업 적용 원칙 - 다만 아래정비사업은 제외 ․ 조례 시행일 현재 조합에서 시공자와 설계자를 모두 선정한 정비구역 ․ 정비구역지정 대상이 아닌 소규모 주택재건축사업(300세대 미만) ․ 도시환경정비사업 중 조합원 수가 100명 미만으로서 주거비율이 50% 미만인 구역
3	공공관리의 적용범위	- 정비구역 지정 ~ 시공자 선정까지 - 시공자 선정후라도 조합 요청시 사업관리 가능
4	공공관리자의 업무범위	- 추진위원회 또는 조합의 업무 전반에 대한 지원
5	구청장의 추진위원회 구성지원	- 조례 시행전 구청장에게 추진위원회 구성 승인을 신청한 구역은 추진위원회가 구성된 것으로 봄
6	업체 선정방법	- 시공자 : 사업시행인가 내용을 반영한 설계도서에 따라 경쟁입찰로 선정(10.1일부터 적용) - 설계자 : 추진위원회에서 경쟁입찰로 선정 - 정비사업전문관리업자 : 구청장이 선정한 업체를 승계하거나 경쟁입찰로 선정
7	공공관리의 위탁방법 등	- 구청장이 위탁 여부 판단 - 시장은 표준협약서를 작성․제공
8	클린업시스템 의무화	- 추진위원회․조합의 정보공개를 클린업시스템에 하여야 함
9	사업비 및 분담금 프로그램 제공 의무화	- 추진위원회․조합이 조합설립동의서 징구시부터 관리처분계획수립까지 자료 입력 등 관리
10	공공관리 비용 지원 (시장→구청장)	- 지원대상 ․ 추진위원회 구성을 위한 용역비 등 ․ 공공관리를 위탁할 경우 위탁수수료 - 지원범위 ․ 소요비용 70% 범위 자치구 재정능력에 따라 차등 지원

 

<적용대상 사업 및 적용범위>

□ 공공관리는 조합에서 시행하는 정비사업에 적용하되,

○ 조례 시행일 현재 조합에서 시공자와 설계자를 모두 선정한 정비구역

○ 정비구역지정 대상이 아닌 소규모 주택재건축사업(300세대 미만)

○ 도시환경정비사업 중 조합원 수가 100명 미만으로서 주거비율이 50% 미만인 지역은 제외된다.

○ 공공관리 적용 대상(’10.6.30. 현재)

구   분	합 계   (구역수)	공공관리 의무적용					공공관리 적용제외
		소계	예정   구역	구역   지정	추진위   설립	시공자or   설계자 미   선정	소계	시공자&설   계자 선정	기타   단계
재 개 발	314	143	24	46	64	9	171	114	57
재 건 축	335	260	59	27	144	30	75	45	30
도시환경	66	54	9	22	17	6	12	9	3
합 계	715	457	92	95	225	45	258	168	90

 

□ 공공관리의 적용범위는,

○ 정비구역 지정 후 추진위원회 구성부터 시공자 선정시까지로 하고,

○ 시공자가 선정되면 사업추진을 위한 협력업체가 대부분 선정되어 조합 스스로 사업 추진이 가능하므로 시공자 선정이후 조합이 원하는 경우에는 지속적인 사업관리를 받을 수 있다. 이 경우 사업관리는 위탁관리자가 수행하며, 수수료는 조합에서 부담하여야 한다.

 

<시공자 등 협력업체 선정기준 마련>

□ 또한, 추진위원회나 조합이 시공자, 설계자, 정비사업전문관리업자 등 협력업체를 공정하고 투명하게 선정할 수 있도록 선정기준을 마련 중에 있고,

 

□ 각각의 선정기준은 시행일 당시 조합총회, 추진위원회의 주민총회에서 업체를 선정하지 않은 구역부터 적용되며, 조례 공포와 함께 고시할 예정이다.

○ “공공관리 시공자 선정기준”은 국토부에서 고시한 시공자 선정기준을 바탕으로 세부절차와 방법을 구체적으로 규정하였다.

- <붙임 1> 내용 참고

 

       < 시공자 선정시 문제점 및 개선방안 >

절차별	현행 문제점	개선방안
선정계획안 작성	- 내역서 등 설계도서 없이 개략적 내용만 제시	- 내역서 등 설계도서를 바탕으로 구체적인 입찰내용 제시
선정방법 결정	- 주로 지명․제한경쟁 방법에 의해 선정 - 기 개입업체 선정을 위해 특정업체에 유리한 조건제시	- 지명․제한경쟁입찰시 사전에 공공관리자의 검토를 거쳐 도급한도액․시공능력 또는 당해 공사규모 이내의 공사실적 등 제한내용 엄격히 적용
업체별 홍보	- OS요원을 동원한 금품․향응 제공등 비리 발생	- 홍보수칙 위반 및 금품․향응 제공시 관계법령에 따라 고발 및 입찰배제
총 회	- 주민들이 업체별 제안내용의 상호비교가 어려움	- 업체간 제안 항목을 통일하여 합리적으로 업체간 비교를 할 수 있도록 함
계 약	- 내역서 등 설계도서 없이 ㎡당 단가로 가계약 - 계약하고 본계약시 30%이상 공사비 상승 - 설계도서 미비로 변경 근거 미약	- 내역서 등 설계도서에 의한 계약 - 시공자의 임의 설계변경을 금지하고 설계변경 시 도면에 근거하여 비교 - 입찰보증금의 한도를 정하고, 보증보험으로 대체 가능토록 함

○ 정비사업전문관리업자와 설계자를 선정할 때는 정비사업의 수행능력과 가격평가를 합산한 자격심사의 방법으로 상위 2개 업체를 주민총회에 상정하고, 주민투표로 최종 1개 업체를 선정토록 하였고,

○ 특히, 우수한 설계자 선정을 위해 설계경기를 통한 방법도 선택할 수 있도록 하였다.

- <붙임 2,3> 내용 참고

 

< 정비사업전문관리업자 및 설계자 선정시 문제점 및 개선방안 >

절차별		현행 문제점	개선방안
선정방법		○ 형식적 제한경쟁입찰 실시 -사전 개입한 특정업체를 위한 기준제시	○ 제한내용의 명확화 - 실적제한 등
심사방법		○ 명확한 기준없이 자체기준으로 심사 및 평가	○ 통일적이고 객관적 기준 제시
업무 범위	설계자	○ 사업시행인가를 위한 최소한의 도면작성에 그침 ○ 설계 관련 업무를 분할 발주하여 계약건수가 늘어나고 불필요한 비용 및 시간낭비 초래	○ 별도 발주가 불가피한 경우 외에는 업무범위에 포함 - 기초조사(지질 및 측량) - 일조 및 경관분석, 물량 및 예정공사비 산출 등 ○ 용역발주 건수 최소화 및 불필요한 비용 및 시간 절약
	정비 업체	○ 추진위원회 구성이전 정비업체가 음성적으로 개입하여 부조리의 원인이 됨	○ 추진위원회 구성업무를 공공관리자가 정비업체를 선정하여 지원

 

<정비사업을 투명하게, 클린업시스템과 사업비 및 분담금 프로그램 제공>

□ 지난 1월 투명한 정비사업을 위해 서울시가 야심차게 추진중인 “클린업시스템”은 6월말 현재

○ 참여율은 96.1%로 개설대상 620개 중 598개가 참여하고 있으며,

- 조합의 씀씀이를 월별로 공개하는 월별자금유출입내역의 경우 1월 오픈당시에는 174개 구역이 참여하였으나, 월별자금유출입내역의 공개가 의무화되도록 도정법 시행령이 개정중인 현재는 252개 구역이 참여하고 있음

○ 정보공개 항목확대 및 구체적인 방법의 법제화가 완료되지 않아, 클린업시스템의 참여 정도는 조합의 의지에 따라 차이가 있어 평균 정보공개율은 51.6%로 참여율(96.1%)에 비해서는 낮은 편이나,

○ 7월 16일부터 도정법 시행령과 도정조례가 시행됨에 따라, 종전 7개 이었던 정보공개 법정 의무 항목이 15개로 늘어나고 클린업시스템을 통한 정보공개가 의무화됨에 따라 앞으로는 클린업시스템 홈페이지만 방문하면 해당 정비구역의 모든 정보공개 내용을 확인해 볼 수 있을 것임

 

□ 조합설립 단계부터 개략적인 분담금을 추정할 수 있도록 ‘사업비 및 분담금 추정프로그램’ 이 클린업시스템을 통해서 제공된다.

○ “사업비 및 분담금 추정프로그램”은 추진위원회․조합에서 정비계획 등 해당구역의 기초정보와 토지․주택 등의 주변시세를 근거로 실제가액을 입력하면,

○ 법령 및 고시문 등 기준과 실제 관리처분계획서를 분석한 통계에 따라 53개의 사업비 항목과 분양수입이 자동으로 계산되고, 토지등소유자의 건물과 토지의 과세시가표준액을 이용하여 개략적인 개인별 분담금을 추정해볼 수 있도록 만들어졌다.

 - <붙임 4> 내용 참고

○ 본 서비스는 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가를 위한 동의서 징구시 반드시 제공하여야 하며, 조합설립 이후부터는 계약확정 및 변동사항이 발생할 때 수정이 가능하도록 하였다.

○ 이를 통해, 주민들에게 사업비와 개인별 분담금 내역에 대해 제대로 알리지 않고 사업을 진행하여 관리처분계획 단계에서 분담금 내역을 두고 발생하는 분쟁을 방지할 수 있을 것으로 기대된다.

 

□ 김효수 주택국장은 “오세훈 서울시장이 작년 주거환경개선정책을 발표하면서 공공관리제도를 통해 비리와 불신으로 얼룩졌던 서울시 재개발․재건축 역사를 투명하고, 시민고객 중심으로 바꾸겠다는 다짐이 이번 조례 개정으로 결실을 맺을 수 있게 되었다.”며,

 

□ 조례가 공포되고 각종 기준안이 고시되면 공공관리제도 시행의 제도적 기반이 완성되어,

○ 클린업시스템을 통한 정보공개 관리 및 정비사업의 프로세스 관리를 통한 정비사업의 투명성 제고,

○ 주민간 갈등을 해소하여 소송 등에 따른 불필요한 사업기간을 단축(평균 2년 이상)

○ 사업기간 단축과 투명성 확보에 따른 사업비 절감

○ 실질적인 주민참여의 기회를 제공하게 될 것 이라고 밝혔다.

 

 

붙임 : 1. 시공자 선정기준 요약

2. 정비사업전문관리업자 선정기준 요약

3. 설계자 선정기준 요약

4. 사업비 및 분담금 프로그램 개요

 

 

<붙임 1>

공공관리 시공자 선정기준(요약)

•작성기준

- 국토해양부 고시 ‘시공자 선정기준’을 준수하여 세부적인 사항 추가 규정

- 시공자 선정 과정을 세분화하고, 주체별·절차별 업무처리 기준 제시

•시공자 선정 방법

- 조합이 인가된 사업시행계획에 따라 설계도서를 작성한 후 경쟁입찰로 선정

- 도급제 및 지분제 선택가능

•시공자 선정절차

▷ 대의원회에서 3 이상의 업체를 선정하여 총회 상정

▷ 조합원 과반수가 직접 참석한 총회에서 의사 진행

- 1차 투표에서 과반수 득표한 업체가 없는 경우 다득표 순으로 2 업체를 재상정하여 과반수 득표자 선정

▷ 주민의 자율적 판단에 의한 의사 결정

- 조합이 입찰자에게 사업참여제안 기준을 구체적으로 제시

- 입찰자는 사업 참여 제안 내용에 따라 본인의 책임하에 제안서 작성

- 입찰참여업체의 제안서 비교표를 작성, 대의원회 및 총회 소집시 조합원 사전 통지 의무화

•입찰참여자격 무효

- 추정가격 이상으로 입찰한 자

- 주민 홍보 등 현장설명서에 정한 입찰참여 규정을 위반한 자

•시공자 임의의 설계변경 불가

- 입찰일 33일 전 현장설명회 개최하고, 시공자가 설계도서와 물량내역서를 사전에 검토하여 제출된 내용이 서로 상이하더라도 설계변경 사유가 되지 않음

※ 공사금액 이외에 특화공사, 이주비 대여여부 및 조건 등 다양한 항목을 제안토록 하여, 조합총회에서 주민들이 스스로 판단하여 결정

 

<붙임 2>

 

공공관리 정비사업전문관리업자 선정기준(요약)

•선정시기

- 공공관리자 지원 정비업체를 추진위원회에서 승계계약 불가 의결시

- 추진위원회 또는 조합에서 정비업체를 선정시

•선정방법

- 추진위원회 또는 조합은 자격심사 방법(Ⅰ)과 (Ⅱ)중 선택하여 상위 2개 업체선정

- 총회에 2개 업체를 상정하여 주민투표를 거쳐 정비업체 선정

•입찰기준

- 일반경쟁입찰 : 2인 이상 입찰시 성립

- 제한경쟁입찰 : 5인 이상 입찰시 성립

※제한경쟁은 조합설립인가 등 실적으로 제한가능하고, 당해 정비사업의 토지등소유자수를 초과하여 제한 불가

- 지명경쟁입찰 : 10인 이상 지명, 5인 이상 입찰시 성립

- 수의계약 : 3회 이상 유찰된 경우 총회의 의결

•선정방법 구분

선정방법	선정주체		평가기준	비고
	공공관리자	추진위원회
자격심사 (Ⅰ)	가능	가능 (심사요청)	사업수행능력평가(20~80%) 가격평가(80~20%)	공공관리자 심사or확인
자격심사 (Ⅱ)	가능	불가능 (평가위탁)	업체평가(20%) : 객관적 기술제안(60%) : 주관적 가격평가(20%) : 객관적	추진위원회 평가위탁 및 비용부담

•업체·가격평가 비율

토지등소유자수	200인 미만	200~500인 미만	500인 이상	비고
업체평가 비율	20%	50%	80%
가격평가 비율	80%	50%	20%
계	100%	100%	100%

 

 

<붙임 3>

공공관리 설계자 선정기준(요약)

•선정 및 입찰

- 선정방식 : 자격심사 또는 설계경기 방식 적용

- 2개 업체를 선정하여 총회에 상정 (요청 시 공공관리자등이 설계자 평가 업무 대행)

- 설계자 결정 : 총회 의결

- 일반․제한․지명경쟁입찰의 방법 모두 가능(추진위원회 또는 대의원회에서 결정)

•입찰 기준

- 일반경쟁입찰 : 2인 이상 입찰시 성립

- 제한경쟁입찰 : 5인 이상 입찰시 성립(설계경기는 2인이상 입찰시 성립)

※제한경쟁은 설계실적으로만 제한가능하고, 건립예정세대수를 초과하여 제한 불가

- 지명경쟁입찰 : 10인 이상 지명, 5인 이상 입찰시 성립(설계경기는 5인 이상 지명, 2인이상 입찰)

- 수의계약 : 3회 이상 유찰된 경우 총회의 의결

•심사 및 평가방법

- 선정방법 및 절차

선정방법	선정주체	평가기준	비 고
자격심사	추진위원회 또는 조합	수행능력평가(20~40%) : 객관적 가격평가(80~60%) : 객관적	자체심사 위탁심사
설계경기	추진위원회 또는 조합	설계경기 결과 및 가격 : 주관적	자체심사 위탁심사

 

- 자격심사 규모별 평가비율을 차등 적용

건립예정 세대수	500미만	500이상~   1,500미만	1,500이상	비고
사업수행   능력평가	20%	30%	40%
가격평가	80%	70%	60%
계	100%	100%	100%

 

 

 

<붙임 4>

 

사업비 및 분담금 프로그램 개요

•분담금 산정 방법

- 분담금은 향후 분양받을 주택의 가격에서 전체사업수익(전체 정비구역의 분양수입 - 전체 정비사업 소요비용)에서 개인이 소유한 지분만큼을 뺀 금액임

 

개별 분담금 = 주택분양가격 - 전체사업수익 × 개별 조합원의 자산 비율

•전체 분양수입

- 사업지 주변 공동주택의 동일평형 매매가 분석으로 분양가 산출

•전체 정비사업 소요비용

- 관리처분인가 구역 40개 대상, 자금계획서와 분양승인서류를 토대로 53개 항목 정리

- 법령 및 고시문 등 기준과 통계식 활용하여 소요비용 산출

•개별 조합원의 자산 비율

- 개별 조합원이 전체 조합 자산에서 차지하는 비율 산정을 위해 과세시가표준액을 활용

※ 과세시가표준액은 주택은 고시 가격, 토지는 공시지가, 상업용 건축물은 별도로 규정한 과세시가 표준액을 활용

개별 조합원의 자산 비율 =	개별 조합원의 과세표준액
	전체 토지등소유자의 과세표준액 합계

•개인별 분담금 산정 내역

- 현행 : 분담금 추산방법만 제시하고 구체적인 금액은 관리처분시 알려줌

- 개선 : 조합설립시부터 개인별 개략 분담금 공개

 

 

 

 

출처 : 유전모연(柳田暮煙)의 뉴타운,재개발스터디

글쓴이 : 유전모연 원글보기

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