아파트단지 내 상가 투자요령 등

아파트단지 내 상가 투자요령 등  ; 인천투자연구소/퍼온글

 

1) 단지 내 상가 투자 시 함정이 있다.

(1) 배후에 기본 세대수가 존재해야？

단지 내 상가는 배후에 기본세대수가 존재하고 있다는 장점은 있지만 기본 세대수 600세대는 넘고 거주 인구가 1,800명 이상은 되어야 상권형성에 문제가 없습니다.

택지개발지역 중, 대형아파트 단지의 경우 대부분 500세대 정도의 단지로 상권형성에 문제가 있는 지역이므로 투자 시 유의해야 합니다.

(2) 대형 평형대 단지보다는 중, 소형 단지가 좋아？

단지 내 상가를 이용하는 인구는 상류층이 아닌 중산층 이하의 서민들이 많으며 보통 전용 85㎡이하에 사는 사람들이 많은 이용을 합니다.

40평형대 이상에서 사는 사람들은 단지 내 상가보다는 백화점, 대형마트 등 현대화된 시설, 고급화된 건물을 더 선호하는 경향이 있습니다.

(3) 주변에 대형할인 MART 등이 없어야？

주변에 대형마트 등이 있을 경우 단지 내 상가의 입주민은 상품의 선택 폭이 좁은 단지 내 상가보다 넓은 대형마트를 더 선호할 것입니다.

상품의 경쟁력이 있는 품목을 유치해야 상권의 이탈이 없을 것입니다.

(4) 상가의 개수는？

가장 살펴보아야 할 부분이 상가의 개수입니다.

아파트의 출입구가 주출입구와 부출입구 등으로 나누어져 있고 상가가 나누어져 있을 경우 상가를 이용하는 주민들의 시야가 흐트러져 상가 이용에 소홀 할 수 있습니다.

출입구가 하나이면서 전세대가 이용하기 편리한 곳 출입구 초입에 위치한 상가가 이용하기 편리하고 상가의 응집력도 좋습니다.

 

(5) 고 / 높은 분양가의 함정

요즘 분양하는 아파트 상가의 분양가를 보면 지역에 따라 다소 다르겠지만 분양면적 기준으로 3.3㎡당 3,000만원을 넘어 가고 있습니다.

동탄 시범단지 내 우남 퍼스트빌 아파트 단지 내 상가의 분양가는 3.3㎡로 3,400만원에서 8,600만 원선까지 낙찰가를 기록했으며 7.11평 점포는 6억1330만원(내정가 2억 1천330만원)에 낙찰, 3.3㎡로 8,600만원까지 기록을 했습니다.

송도 단지 내 상가 전용 10평 분양면적 16평을 3.3㎡로 3,000만원에 분양을 받았다고 가정을 하면 분양가는 4억8천만 원입니다.

단지 내 상가 수익률 7%를 유지하려면 보증금 1억에 월세 200만원은 받아야 하나 이 보증금에 이 월세를 내고 들어와 장사할 임차인은 많아 보이지 않습니다.

상가의 대부분은 소형점포로 매출에 한계가 있으며 품목도 부동산, 세탁소, 편의점, 치킨 전문점 등으로 월세를 감당할 수익 업종 부동산 등 일부를 제외하곤 입주가 쉽지 않아 보입니다.

  

(5) 사는 것보다 파는 것이 더 중요합니다.

상가는 주택과 같이 3년 이상 보유를 해도 비과세 면제 대상도 아니며 10개를 보유했다고 해서 중과세 대상도 아닙니다.

각 상가의 보유기간에 따라 세금을 냅니다.

그래서 주택이 여러 채인 사람들이 상가투자 유혹에 빠지기 쉬우나 양도차익이 상당할 경우 매도에 상당한 고민을 할 것입니다.

(6) 단지 내 상가도 브랜드를 보고 결정하면 망합니다.

사람들은 현대나 삼성아파트 등이 브랜드 인지도가 좋으니까 상가도 그럴 거라고 생각하고 투자하는 사람들이 의외로 많습니다.

요즈음 시행 사는 시공사를 1군 건설업체를 쓰는 경우가 많고 과장 광고도 많이 하는 편입니다.

단지 내 상가도 지역에 따라 양극화가 심하므로 브랜드보다는 세대수, 주변의 상권 현황 등 실리를 볼 줄 알아야 투자 후 후회가 없을 것입니다.

 

2) 투자는 어떤 지역이 좋은지？

분양가도 높지 않고 상권이탈이 많지 않는 지역이 좋습니다.

대형 택지개발지역 지역 내 단지 내 상가는 3.3㎡로 거의 3000만 원대 이상의 분양가로 내가 원하는 수익률이 잘 나오지 않는 지역이며 주변에 대형마트 등도 있어서 상권 활성화에도 문제가 있는 지역입니다.

대형마트가 들어 올 수도 없고 중형 대 평수가 많은 인구밀집도가 높은 재개발 지역 등의 단지 내 상가가 좋아 보이나 이 지역의 단지 내 상가도 요즈음은 분양가가 상당이 높아지고 있습니다.

그래도 이런 지역은 독점상권을 형성할 수도 있고 상권이탈이 적은 지역이므로 이름난 택지개발지역보다는 좋아 보입니다.

소형 평수가 많고 서민층이 많이 사는 임대주택 단지의 단지 내 상가도 좋아 보이나 소득 수준이 너무 낮을 경우 소비가 적어 운영에 문제가 있을 수 있습니다.

 8,934 세대의 대단지로 구월주공아파트를 재건축한 힐스테이트 단지 내 상가 “힐캐슬프라자” 3.3㎡당 분양가 700만원~2400만 원선

이런 아파트 단지 내 상가가 유망해 보이나 주변에 백화점, MART 등이 많아 공산품 판매 등은 어려워 보입니다.

부동산, 학원, 미장원, 음식점, 24시간 편의점, 반찬가게, 핸드폰대리점 , 빵가게 등이 무난할 것 같습니다.

 

3) 단지 내 상가 투자요령

(1) 세대수와 비례한 상가의 연면적입니다.

보통 가구 수가 700세대면 700 × 1㎡ = 700㎡(212평, 전용률이 70%인 경우 전용면적은 148평) 정도 연면적 상가가 적당하나 대형평대의 단지인지 중, 소형대형대의 단지인지에 따라 유동적일 수 있습니다.

*** 상가 수익률 분석입니다.

700세대가 한 달에 단지 내 상가에서 10만원(학원, 미용실비 등 제외)을 소비했다고 가정을 하면 단지 내 상가의 월 매출액은 7,000만원입니다.

1층에 전용 7.4평짜리 상가가 10개 있다고 가정을 하면 상가 한 개당  평균 월매출액은 700만원이며 700만원을 30%를 수익률로 계산했을 때 월 수익은 210만원/점포당 입니다.

* 가령,.분양면적 10.6평을 평당 2000만원에 분양을 받았다고 가정을 하면 분양가격은 2억1천2백만 원이며 여기에 연 수익률 7%로 계산하면 월 1,236,000원의 수익이 나와야 합니다.

보증금 5000만원을 받을 경우 월 886,000원의 월세를 받아야 하므로 임차인은 월 122만원의 수익이 나옵니다.

(5000만원 × 7% ÷ 12 = 35000만원)

따라서,월 122만원의 수익으로는 상가를 임대해 운영하기도 어렵습니다.

분양가가 2000만원이 넘는 단지 내 상가는 분양 후 임차인을 구하지 못해 공실이 발생할 수도 있으나 미용실, 학원 등 전문 업종은 직원 월급을 제하고도 월수입이 500만원이 넘는 상가도 상당수도 있습니다.

(2) 상가 낙찰가입니다.

공공이 분양하는 상가의 경우는 어느 정도 분양가의 신뢰성을 인정해 줄 수 있지만 민간이 분양하는 상가는 분양가를 업체에서 자율적으로 정해 입찰가를 높게 책정할 수 있으므로 주변 상가의 시세를 정확히 분석한 후 낙찰가를 정해야 합니다.

더욱이 시행사가 분양하는 것이 아닌 분양회사가 별도로 분양하는 경우와 중개업자를 통해 매물을 사는 경우가 민간이 분양하는 고분양가 상가가 많은 편입니다.

(3) 상가를 출입하는 주 출입구를 분석해야 합니다.

보통 상가건물은 출입구가 여러 곳에 있을 수 있습니다.

주차장에 근접해 있으면서 사람들의 왕래가 많은 주 출입구 쪽이 통행인의 시야가 넓어 광고 등 매출에 많은 도움이 됩니다.

(4) 주변 단지 내 상가의 시세와 수익률을 분석해야 합니다.

상가 투자 시 가장 먼저 해야 할 분석이 내가 투자할 주택단지와 비슷한 주변 단지 내 상가의 시세와 수익률을 분석하는 것이며 그래야 내가 투자할 상가의 낙찰가를 정할 수 있습니다.

(5) 주출입구에서 사람들이 흘러가는 동선을 찾아야 합니다.

주출입구 바로 옆은 사람들에게 광고할 수 있는 업종이 좋으나 사람들이 그냥 지나쳐 갈 수 있는 공간이기도 합니다.

사람들이 그 상가에서 어디를 가장 많이 갈 수 있는 가를 분석한 후 그 동선 주변에 위치해 있는 것이 매출에 많은 도움이 되며 그 통로가 그 상가의 중심 동선이 될 수 있습니다.

(6) 업종 제한이 있는 지역 상가가 유리할 수도 있습니다.

상가 분양 시 분양회사가 상가의 업종을 제한 할 수 있습니다.

이럴 경우 독점 상권을 형성할 수 있다는 장점은 있으나 장사가 안 될 경우 타 업종으로 전환이 어려워 문제가 발생할 수도 있습니다.

(7) 은행 등 불특정 다수가 사용하는 준 공공시설 등이 있으면 아주 좋습니다.

개발지역의 경우 주거지역을 우선 분양하므로 은행 등 준 공공시설이  상업지역이 아닌 단지 내 상가에 입점할 수 있습니다.

주변 아파트 주민들도 이용을 할 수 있으므로 상권 형성에 훨씬 유리하며 몇 천세대의 여러 개 단지 내에 우리 단지에 은행이 하나만 있다면 정의 외부효과가 매출에 많은 영향이 있을 것입니다.

(8) 좌판 형 상가는 전체를 전문 관리업체가 운영하지 않으면 상권 형성에 큰 어려움에 처할 수 있습니다.

좀 큰 세대수의 단지의 경우 건물 중앙에 블록 형이 아닌 좌판 형 상가를 분양하는 경우가 가끔 있습니다.

아직 우리나라에서 백화점, MART 등 대형판매업체를 제외하고 좌판 형 상가가 아직 상권 활성화가 된 곳이 거의 없다는 사실을 명심해야 할 것입니다.

서울 동대문의 두산 프라자, 명동 밀레오래 등 상권 활성화가 된 일부 건물이 있긴 하지만 건물의 특징, 물건의 구성 등에 통일성이 없으면 항상 일반 로데오거리 점포, 백화점, MART, 인터넷 쇼핑몰에 뒤질 수밖에 없습니다.

(9) 지금은 대형MART, 인터넷, 홈쇼핑이 발달한 시대입니다.

옛날에는 단지 내 상가를 세대 당 1.5㎡로 계산해 상가를 지어 슈퍼, 의류, 화장품 등 모든 제품을 팔 수 있으므로 분양이 가능했지만 지금은 단지 내 상가에서 일반 공산품과 의류 등을 파는 시대는 지났습니다.

아직도 단지 내 상가를 세대 당 1.5㎡로 계산한 연면적으로 지어 분양하는 상가를 가끔 볼 수 있습니다.

이런 상가 몫 좋지 않은 곳을 떨이로 분양받을 경우 내가 어떤 특정한 목적으로 사용할 경우를 제외하곤 분양을 받는 순간부터 공실을 걱정해야 할지도 모릅니다.

 

(10) 내 상가의 가치를 높여주는 사람은 임차인입니다.

허름한 내 상가를 전문직업인이 들어와 멋진 인테리어로 장사가 잘 한다면 나는 가만히 앉아서 정의 외부효과를 얻은 것입니다.

내 상가의 가치를 높이려면 능력이 있는 임차인을 구해야 합니다.

“순간의 선택이 내 인생을 좌우하며 좋은 인연으로 맺은 부동산 친구가 내 인생의 긴 여정을 책임집니다.”